I contratti di locazione scontano sia imposte dirette, che imposte indirette che variano in base alla scelta del regime impositivo in sede di redazione del contratto. Scopri in cosa consistono le tasse sull’affitto.
I regimi di tassazione delle locazioni abitative sono due:
Il regime naturale di imposizione
Imposte dirette ai fini Irpef:
- Il canone di locazione ridotto del 5% se il contratto è a “canone libero“;
- Il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
- Oppure canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
- Infine, se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato“, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.
Imposte indirette
L’imposta di bollo è dovuta su ogni copia del contratto di locazione. Deve essere applicata una marca da bollo da €. 16,00 ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto. Le marche da bollo devono essere datate con una data antecedente a quella di stipula del contratto o al massimo con la stessa data di stipula. Lo stesso per gli allegati del contratto, €. 16,00 ogni 4 pagine (o 100 righe), mentre sulle planimetrie si applica una marca da €. 16,00 per ognuna di esse.
L’imposta di registro va conteggiata sul canone annuo per un minimo di €. 67,00 da versare al momento della registrazione e successivamente ogni anno al momento del rinnovo del contratto ed è del 2% sui fabbricati ad uso abitativo ma se il locatore è una impresa ed applica l’Iva sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200,00; per i fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), 1%.
Il regime sostitutivo della cedolare secca
Si può applicare solo se:
• Il proprietario dell’immobile è un soggetto privato;
• L’immobile oggetto del contratto deve essere abitativo, accatastato nella categoria A, escluso gli A10 e deve essere affittato per uso abitativo;
• L’inquilino è un privato, no società, che prende l’immobile ad uso abitativo.
Il regime fiscale della cedolare secca: tassazione agevolata sul reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative, è facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.
Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo e l’opzione deve essere esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale per l’intera durata del contratto (salvo revoca). In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga).
Ecco le tasse sull’affitto dovute con il regime della cedolare secca:
- Per i contratti di locazione a canone libero – Imposta sostitutiva del 21% sul 100% del canone;
- Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni:
- Comune non ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto:il 3+2 è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Nessuna agevolazione fiscale (deduzione IRPEF classica al 5%, imposta registro piena e cedolare al 21%).
- Comune non ad alta densità senza accordo territoriale locale: il 3+2 è stipulabile ma occorre individuare quale sia il comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale e applicare il suo Accordo. Nessuna agevolazione fiscale (deduzione IRPEF classica al 5%, imposta registro piena e cedolare al 21%).
- Comune non ad alta densità ma dichiarato in stato d’emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014: il 3+2 è stipulabile e se non è presente un accordo territoriale locale per il calcolo del canone si utilizzano i parametri presenti nell’Accordo del comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale. Nessuna agevolazione IRPEF ma possibilità di applicare la cedolare al 10%.
- Comune ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto:il 3+2 è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Concesse tutte le agevolazioni fiscali ( registro e cedolare al 10%).
La scelta del regime di cedolare secca implica un risparmio fiscale
- Sul reddito escluso dall’Irpef non si pagono le addizionali Irpef regionali e comunali;
- Non si paga imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto;
- Non si paga imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.
Gli svantaggi della cedolare secca
L’unico caso in cui l’applicazione della tassazione ad Irpef risulta più conveniente rispetto a quello con cedolare secca si ha quando si hanno oneri deducibili e detraibili da sfruttare in dichiarazione.
L’esercizio dell’opzione della cedolare secca esclude l’applicabilità dell’aggiornamento Istat, possibile invece nel caso di regime Irpef nella misura del 100% per i contratti a canone libero e al 75% per i contratti a canone concordato.